Garantie décennale : fissures, étanchéité, impropriété — ce qui est couvert (et ce qui ne l’est pas)

Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître de l’ouvrage, des dommages qui compromettent la solidité ou qui, affectant l’ouvrage dans l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement, le rendent impropre à sa destination (C. civ., art. 1792). Le délai est de dix ans à compter de la réception (art. 1792-4-1). Les clauses qui excluent ou plafonnent cette responsabilité sont réputées non écrites (art. 1792-5). C’est de l’ordre public — pas une option du contrat de construction.

Trois garanties, trois horloges

• Parfait achèvement (art. 1792-6) : un an après la réception, pour les réserves et les désordres apparus dans l’année.
• Bon fonctionnement / biennale (art. 1792-3) : deux ans pour certains éléments d’équipement dissociables.
• Décennale : dix ans, désordres graves au sens de l’article 1792 — pas la peinture écaillée, souvent oui une étanchéité défaillante qui rend le logement insalubre, un défaut de fondation, une fissure structurelle.

La réception, point de départ trop négligé

Sans réception (expresse, tacite, judiciaire), le régime décennal ne se déclenche pas de la même façon ; d’autres fondements (contractuel, dol) peuvent s’appliquer, avec d’autres prescriptions. Un procès-verbal de réception « sans réserve » signé trop vite est un classique. L’assurance dommages-ouvrage, obligatoire pour le maître d’ouvrage dans de nombreux cas, préfinance les travaux : la déclarer tard, c’est perdre le principal levier de trésorerie.

Qui assigner

Entreprise, architecte, bureau de contrôle, sous-traitants, assureurs RCD, DO : le mauvais défendeur, c’est deux ans de procédure pour une fin de non-recevoir. L’expertise judiciaire (référé préventif) fixe souvent le sort du dossier. Un avocat en droit de la construction ne se substitue pas à l’expert ; il pose les questions, préserve les délais, et évite que vous financiez seuls une réfection pendant que les garanties s’éteignent.

Photographiez, datez, déclarez à l’assureur, puis faites lire le contrat et le PV de réception. Barreo sert à trouver ce profil — plus rare que le généraliste « immobilier » au sens large. Indiquez la date de réception dans votre brief : c’est le premier chiffre du dossier.